Ce document publié par le département de l'évaluation et de la redevance (Rating and Valuation Department) du gouvernement de la Région administrative spéciale de Hong Kong présente le cadre complet régissant les taxes foncières locales, communément appelées rates. L'ouvrage s'adresse à toute personne désireuse de comprendre les mécanismes d'évaluation, de perception et d'administration de cet impôt perçu sur les propriétés foncières bâties et non bâties.
L'ouvrage en est à sa troisième édition, publiée en janvier 2021 sous la direction du commissaire L. Y. Choi. Il retrace l'évolution historique du système depuis son origine en 1845 sous la forme d'une taxe de police (la Police Rate ou Chai Heung), détaille les bases juridiques de l'évaluation, expose la méthode d'évaluation de masse assistée par ordinateur (CAMA) et explique la gestion du rôle d'évaluation et du recouvrement.
Le système de taxation foncière de Hong Kong possède une histoire de plus de 175 ans. Instauré à l'origine pour financer l'entretien des forces de police, il a progressivement intégré d'autres services municipaux avant d'être rattaché aux revenus généraux du gouvernement à partir de 1931. Le texte détaille les réformes majeures, notamment la consolidation des taux au fil des ordonnances, l'extension progressive de la taxation à l'ensemble du territoire des Nouveaux Territoires achevée en 1988, ainsi que le passage à des réévaluations générales annuelles à partir de 1999 afin de répartir équitablement la charge fiscale en fonction des valeurs locatives de marché actualisées.
L'unité d'évaluation de base à Hong Kong est le tenement, défini juridiquement comme tout terrain, bâtiment, structure ou partie de ceux-ci détenu ou occupé en tant que location ou détention distincte ou séparée, ou sous licence. L'ouvrage met en lumière une particularité notable du droit local comparé au Royaume-Uni : la simple occupation ne suffit pas à rendre une propriété imposable, car le contribuable doit nécessairement détenir ou occuper le bien sous un titre de jouissance distinct.
La charge fiscale repose conjointement sur le propriétaire et l'occupant, bien que la loi qualifie l'impôt de responsabilité de l'occupant en l'absence de convention contraire. Le texte aborde également les règles régissant l'intégration des équipements et machines en tant qu'adjonctions au tenement, le traitement des enseignes publicitaires soumises à la section 9 de l'ordonnance, ainsi que les dispositifs de décote et de concessions de taxes mis en place lors de conjonctures économiques difficiles.
La valeur imposable (rateable value) correspond au loyer annuel net auquel le bien pourrait raisonnablement s'attendre à être loué d'année en année, le locataire prenant à sa charge les taxes et impôts usuels tandis que le propriétaire assume l'entretien, les réparations et l'assurance nécessaires pour maintenir le bien dans un état garantissant ce loyer. Le document détaille les trois grandes méthodes d'évaluation reconnues par la jurisprudence :
Face au volume considérable de propriétés à réévaluer chaque année, le département s'appuie massivement sur des techniques informatiques sophistiquées. L'ouvrage consacre une analyse approfondie au système de CAMA, combinant l'approche par évaluation de référence (RAA), l'analyse de régression multiple (MRA) pour estimer les valeurs de base en fonction des caractéristiques physiques et contextuelles, l'approche par indexation pour les ajustements en masse, et l'utilisation de bases de données foncières intégrées (IPDB) adossées à des systèmes d'information géographique. Malgré l'automatisation, la responsabilité finale de la validation et du respect de la législation incombe aux évaluateurs professionnels.
Le document expose en détail les voies de recours ouvertes aux contribuables s'estimant lésés. Après la publication de la liste d'évaluation en mars de chaque année, toute personne lésée peut formuler une proposition de modification ou former une opposition en cas de correction, de radiation ou d'évaluation intérimaire. En cas de désaccord persistant avec la décision du commissaire, un recours peut être introduit auprès du Tribunal des lands (Lands Tribunal), juridiction spécialisée garantissant une justice rapide et peu coûteuse. Le texte détaille également le recouvrement des arriérés, les surcharges applicables en cas de retard de paiement, les conditions de remboursement en cas de vacance ou d'erreur, ainsi que les spécificités relatives à la perception de la rente foncière gouvernementale en vertu de l'ordonnance Cap. 515.
L'unité d'évaluation est le tenement, qui désigne tout terrain, bâtiment ou structure détenu ou occupé dans le cadre d'une location, d'une détention distincte ou d'une licence.
Depuis 1999, les réévaluations générales sont menées sur une base annuelle afin de refléter fidèlement l'évolution des loyers de marché et de répartir équitablement la charge fiscale.
La loi établit une responsabilité conjointe entre le propriétaire et l'occupant, mais qualifie l'impôt de charge incombant par défaut à l'occupant, sauf convention contraire entre les parties.
En l'absence de comparables locatifs directs, les services ont recours à la méthode des recettes et dépenses pour les activités commerciales monopolistiques ou à la méthode du coût de remplacement (méthode de l'entrepreneur) pour les infrastructures spécifiques et les clubs sportifs.
Quel est le taux de taxation des rates appliqué uniformément à Hong Kong depuis 1999 ?
Réponse correcte : 5 %
Explication : Le texte indique que depuis 1999, le pourcentage de prélèvement des rates a été fixé à 5 % pour l'ensemble des secteurs après la suppression des conseils municipaux.
Quelle est la date de référence de valorisation retenue en pratique pour les listes d'évaluation récentes ?
Réponse correcte : Le 1er octobre de l'année précédant l'entrée en vigueur de la liste
Explication : La pratique établie depuis 1999 fixe la date de référence au 1er octobre de l'année précédant la prise d'effet de la nouvelle liste le 1er avril.
Quel organisme statue en première instance sur les recours et appels formés à l'encontre des décisions du commissaire ?
Réponse correcte : Le Tribunal des lands (Lands Tribunal)
Explication : Établi en décembre 1974, le Lands Tribunal est l'organisme spécialisé et indépendant chargé de traiter rapidement et à moindre coût les appels relatifs aux évaluations foncières.
